Atunci când stabilești bugetul pentru cumpărarea unui apartament, este ușor să te concentrezi exclusiv asupra prețului din anunț.

Dacă proprietatea costă 100.000 €, tentația este să consideri că aceasta este suma de care ai nevoie pentru achiziție.

În realitate, prețul apartamentului reprezintă doar componenta principală a bugetului. În funcție de modul de finanțare și de situația proprietății, pot apărea costuri notariale, taxe de înscriere în cartea funciară, costuri bancare, asigurări, renovări, mobilare și alte cheltuieli necesare după preluarea locuinței.

De aceea, înainte să faci o ofertă, este util să calculezi costul total al cumpărării, nu doar suma solicitată de vânzător.

1. Prețul apartamentului este doar punctul de plecare

Să presupunem că găsești un apartament în Constanța la:

120.000 €

Dacă bugetul tău maxim este exact 120.000 €, există riscul să descoperi ulterior că nu mai ai suficientă rezervă pentru costurile tranzacției sau pentru lucrările necesare după cumpărare.

O abordare mai prudentă este să separi bugetul în trei categorii:

achiziția proprietății + costurile tranzacției + costurile de după cumpărare.

Acest calcul este important mai ales dacă apartamentul necesită renovare sau dacă achiziția este realizată prin credit.

2. Avansul sau suma plătită la rezervare

În unele tranzacții poate exista o etapă de rezervare sau o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare înainte de contractul final.

Suma plătită în această etapă nu trebuie confundată cu un cost suplimentar dacă ea este ulterior scăzută din prețul apartamentului.

Important este însă să înțelegi exact:

cât plătești, în ce condiții, când se deduce suma din preț și ce se întâmplă dacă tranzacția nu mai poate fi finalizată.

Nu transfera o sumă importantă doar pe baza unei înțelegeri verbale.

Înainte de semnarea unui antecontract sau de plata unui avans semnificativ, situația juridică și documentele proprietății trebuie analizate corespunzător.

Pentru această etapă poți consulta și ghidul nostru „Actele unui apartament: ce trebuie să verifici înainte de cumpărare”.

3. Onorariul notarial

Contractul de vânzare-cumpărare pentru un imobil se autentifică la notar, iar serviciile notariale presupun un onorariu.

În România există norme privind onorariile minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, iar pentru actele translative ale dreptului de proprietate asupra imobilelor acestea sunt stabilite gradual, în funcție de valoarea actului. Normele actuale au fost aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, ulterior completat.

De exemplu, baremul minimal este structurat pe tranșe valorice, de la 2,2% pentru valorile mici până la formule graduale cu procente mai reduse pentru sumele care depășesc anumite praguri. Pentru valori de peste 600.001 lei, formula minimală prevăzută este 6.405 lei plus 0,6% pentru partea care depășește pragul respectiv.

Asta nu înseamnă că este recomandat să calculezi singur costul final exclusiv pe baza unui procent.

Pentru proprietatea pe care intenționezi să o cumperi, solicită biroului notarial o estimare concretă înainte de semnare.

4. Intabularea dreptului de proprietate

După cumpărare, dreptul noului proprietar trebuie înscris în cartea funciară.

Pentru persoanele fizice, tariful ANCPI pentru intabularea drepturilor reale este în prezent de 0,15% din valoarea din act, cu respectarea regulilor aplicabile serviciului respectiv.

De exemplu, simplificat, pentru o valoare în act echivalentă cu 500.000 lei:

500.000 × 0,15% = 750 lei

Acest exemplu este orientativ. Calculul concret trebuie făcut în funcție de act și de serviciile efectiv necesare tranzacției.

5. Dacă achiziția este prin credit, apar costuri suplimentare

Un apartament cumpărat prin credit ipotecar poate implica alte cheltuieli față de o achiziție integral din fonduri proprii.

Acestea diferă de la bancă la bancă și de la un produs de creditare la altul.

Pot exista costuri pentru evaluarea proprietății, administrarea anumitor operațiuni, asigurări solicitate de finanțator și formalități legate de constituirea ipotecii.

De aceea, atunci când compari două oferte de credit, nu analiza doar rata lunară.

Uită-te la DAE, costul total al creditului, comisioanele aplicabile, asigurările și condițiile de rambursare.

6. Înscrierea ipotecii are propriul tarif

Dacă imobilul este cumpărat prin credit ipotecar și se înscrie o ipotecă în cartea funciară, există și un tarif aferent acestei operațiuni.

Tariful ANCPI publicat pentru înscrierea ipotecii/privilegiului este de 100 lei pentru imobil plus 0,1% din valoarea creanței garantate.

Acest cost este diferit de tariful pentru intabularea dreptului de proprietate.

7. Evaluarea apartamentului în cazul creditului

Banca trebuie să stabilească dacă proprietatea oferită drept garanție justifică finanțarea solicitată.

Din acest motiv, achiziția prin credit presupune în mod obișnuit evaluarea imobilului.

Costul și modalitatea de plată diferă între bănci și produsele de creditare.

Un aspect important este că prețul negociat cu proprietarul și valoarea rezultată din evaluare nu sunt obligatoriu identice.

De exemplu, dacă vânzătorul solicită 150.000 €, dar evaluarea utilizată de finanțator conduce la o valoare mai mică, diferența poate influența suma pe care banca este dispusă să o finanțeze.

De aceea este util să păstrezi o rezervă financiară.

8. Asigurarea obligatorie PAD

După ce devii proprietar trebuie luate în calcul și costurile asigurării locuinței.

Pentru polița obligatorie împotriva dezastrelor naturale – PAD – legislația prevede în prezent prime anuale de 130 lei pentru locuințele de tip A și 50 lei pentru locuințele de tip B, corespunzător sumelor asigurate stabilite prin lege.

Pentru un apartament cumpărat prin credit, banca poate solicita și alte forme de asigurare conform contractului de finanțare.

9. Renovarea poate fi una dintre cele mai mari cheltuieli

Aici pot apărea diferențe de mii sau chiar zeci de mii de euro între două apartamente aparent similare.

Un apartament poate necesita doar:

zugrăveli și mici reparații.

Altul poate necesita:

instalație electrică, instalație sanitară, baie, bucătărie, pardoseli, uși, tâmplărie și sistem de încălzire.

De aceea, atunci când negociezi proprietatea, calculează și costul estimat pentru a o aduce la nivelul la care dorești să locuiești.

Un apartament de 90.000 € care necesită 25.000 € pentru renovare are un cost economic de cel puțin:

115.000 €

înainte de mobilare și celelalte cheltuieli.

10. Mobilierul și electrocasnicele

Un apartament gol poate necesita un buget semnificativ după cumpărare.

Bucătăria, frigiderul, mașina de spălat, cuptorul, plita, aerul condiționat, mobilierul dormitorului, dressingurile și mobilierul livingului pot modifica mult costul final al mutării.

Din acest motiv, două apartamente cu o diferență de preț de 5.000–10.000 € nu trebuie comparate doar după prețul din anunț.

Dacă unul este complet amenajat și celălalt este gol, costul total poate inversa aparentul avantaj.

11. Verifică exact ce rămâne în proprietate

La vizionare, întreabă explicit ce este inclus în preț.

Fotografiile pot prezenta:

mobilier, electrocasnice, aparate de aer condiționat, corpuri de iluminat sau alte dotări.

Asta nu garantează că toate vor rămâne după vânzare.

Dacă anumite obiecte influențează oferta pe care o faci, clarifică situația înainte de semnarea tranzacției.

12. Locul de parcare poate reprezenta un cost separat

În multe zone din Constanța, parcarea poate avea o valoare importantă.

Un anunț poate spune „loc de parcare disponibil”, dar acest lucru nu înseamnă întotdeauna că locul este inclus în prețul apartamentului.

Verifică dacă:

este proprietate separată, este inclus în act, se cumpără separat sau există doar un drept de utilizare.

Dacă se vinde separat, adaugă costul la bugetul total al proprietății.

13. Mutarea implică și ea cheltuieli

Transportul mobilierului, serviciile unei firme de mutări, depozitarea temporară și eventualele lucrări necesare înainte de mutare pot genera costuri suplimentare.

Individual pot părea sume mici comparativ cu valoarea apartamentului.

Împreună însă pot deveni relevante, mai ales într-o perioadă în care ai plătit deja avansul și costurile tranzacției.

14. Fondul de rulment, întreținerea și cheltuielile blocului

După cumpărare începe o categorie diferită de costuri: exploatarea proprietății.

Întreabă înainte de achiziție despre nivelul obișnuit al întreținerii și despre situația asociației de proprietari.

Este util să afli dacă sunt planificate lucrări importante pentru:

acoperiș, fațadă, lift, subsol, coloane comune sau alte părți ale clădirii.

Un apartament poate avea un preț atractiv, dar blocul poate necesita investiții importante în perioada următoare.

15. Costurile lunare contează în alegerea apartamentului

Două apartamente cu prețuri similare pot genera costuri lunare foarte diferite.

Contează:

sistemul de încălzire, izolarea, suprafața, eficiența energetică, etajul, numărul persoanelor și modul de administrare al blocului.

Dacă vei păstra apartamentul zece sau douăzeci de ani, diferențele recurente devin importante.

Analizează așadar nu doar:

„Îmi permit să cumpăr apartamentul?”

ci și:

„Îmi permit să îl întrețin confortabil?”

16. Nu consuma întreaga rezervă financiară la cumpărare

Dacă ai disponibil un buget de 130.000 €, nu înseamnă neapărat că trebuie să cumperi o proprietate de exact 130.000 €.

După tranzacție pot apărea cheltuieli pe care nu le-ai prevăzut.

O centrală care trebuie înlocuită, un aparat de aer condiționat defect, o problemă la instalație sau mobilierul necesar pentru o cameră pot crea presiune financiară imediat după cumpărare.

O rezervă de lichiditate oferă mult mai multă flexibilitate.

17. Cum compari corect două apartamente

Să presupunem că ai două variante.

Apartamentul A:
Preț 110.000 €
Renovat
Mobilat
Electrocasnice incluse

Apartamentul B:
Preț 95.000 €
Necesită renovare completă
Nemobilat

La prima vedere, varianta B este cu 15.000 € mai ieftină.

Dacă renovarea, mobilierul și electrocasnicele ajung însă la 30.000 €, costul său devine:

125.000 €

În acel moment, apartamentul mai scump din anunț poate fi de fapt varianta mai ieftină în ansamblu.

Aceasta este diferența dintre prețul de cumpărare și costul real al cumpărării.

18. Fă un buget înainte să negociezi

Înainte să trimiți oferta proprietarului, notează toate categoriile de cost pe care le poți anticipa.

Un checklist util este:

• prețul proprietății;
• avansul și modul de finanțare;
• onorariul notarial;
• intabularea;
• costurile ipotecii, dacă există;
• evaluarea bancară;
• asigurările;
• renovarea;
• mobilierul;
• electrocasnicele;
• parcarea;
• mutarea;
• lucrările urgente;
• o rezervă pentru cheltuieli neprevăzute.

Astfel vei ști mult mai precis care este prețul maxim pe care îl poți oferi pentru apartament.

19. Exemplu de buget complet

Să presupunem că analizezi un apartament la:

125.000 €

și estimezi:

10.000 € renovare
7.000 € mobilier și electrocasnice
plus costurile tranzacției și eventualele costuri legate de finanțare.

Dintr-o dată, decizia nu mai este despre o proprietate de numai 125.000 €.

Bugetul real trece de:

142.000 € + costurile tranzacției

Această perspectivă poate influența inclusiv suma pe care ești dispus să o oferi vânzătorului.

20. Folosește informațiile și în negociere

Dacă proprietatea necesită investiții semnificative, acestea reprezintă argumente reale pentru negociere.

În loc să ceri pur și simplu:

„Mai lăsați 10%?”

poți explica:

„Apartamentul necesită înlocuirea instalației electrice și renovarea băii, ceea ce îmi crește semnificativ costul total al achiziției. Din acest motiv, pot face o ofertă de…”

Este o abordare mai fundamentată.

Pentru mai multe exemple, citește și ghidul nostru:

„Cum negociezi prețul unui apartament – strategii și argumente pentru cumpărători”

Aici pui link către articolul pe care tocmai l-ai publicat.

Cum te ajută Imobiliare Constanța 360

În anunțurile publicate pe Imobiliare Constanța 360, poți folosi informațiile despre suprafață, zonă și preț împreună cu secțiunea „Analiză Imobiliare Constanța 360” pentru a înțelege mai bine poziționarea proprietății față de indicatorii disponibili ai pieței.

Secțiunea „Puncte de interes” poate oferi, de asemenea, informații orientative despre facilitățile existente în zona proprietății.

Aceste instrumente nu înlocuiesc evaluarea profesională, verificările juridice sau oferta concretă a unui notar ori a unei instituții financiare.

Ele au rolul de a ajuta cumpărătorul să analizeze mai structurat proprietatea înainte de luarea unei decizii.

Concluzie

Atunci când cumperi un apartament, nu întreba doar:

„Cât costă?”

Întrebarea mai utilă este:

„Cât mă va costa în total să cumpăr această proprietate și să o aduc la nivelul la care vreau să locuiesc?”

Prețul din anunț este doar începutul.

Costurile notariale, înscrierea proprietății, finanțarea, asigurările, renovarea, mobilierul, electrocasnicele și eventualele lucrări necesare după cumpărare pot modifica semnificativ bugetul final.

Cu cât estimezi aceste costuri mai devreme, cu atât poți compara mai corect proprietățile și poți negocia în limitele unui buget realist.

Notă: valorile și tarifele menționate în acest ghid reflectă informațiile publice disponibile la data redactării, august 2026. Pentru costurile exacte ale unei tranzacții concrete, solicită informații actualizate notarului, instituției financiare și autorităților competente. Onorariile notariale sunt reglementate ca onorarii minimale, iar costul final depinde de operațiunile efectiv realizate.